안녕하세요! 부동산 경매 투자 정보를 공유하고 있는 에그헤드입니다.
오늘은 아파트투자에 관한 이야기를 준비했습니다. 부동산 경매와는 상관이 없는 이야기지만, 결국 부동산 경매도 부동산 투자의 한 분야이기 때문에 공부를 하다 보면 만나게 되는 이야기입니다. 무엇보다 아파트 투자는 부동산 투자의 정석이라 할 수 있으므로, 이런 용어들을 배워두기만 해도 '아하'하며 사용되는 타이밍이 올 것입니다.
하이리스크 하이리턴으로 승부하려면 재개발 투자
최근 지인 2명과 속 깊은 이야기를 나눴습니다. 다름 아닌 돈 이야기입니다. 월에 얼마를 벌고, 어디에 투자한 이야기 나누는 게 쉬운 건 아닌데, 어쩌다 보니 속사정을 듣게 되었습니다. 그런데 두 사람 다 재개발 투자를 했다가 크게 손해를 입고 나온 이야기를 하는 것입니다. 서로 모르는 사이의 각각 두 사람 이야기인데, 신기하게도 실패한 사유가 똑같더라고요.
우선 재개발 투자는 정말 큰 수익을 얻을 수 있습니다. 여러 가지 단점을 찾는다면 얼마든지 찾을 수 있겠다만, 그 수많은 단점을 한 번에 뒤집을 수 있는 장점이 바로, 큰 수익입니다. 이런 큰 수익을 얻을 수 있는 투자에, 꼭 좋은 마음먹은 좋은 사람만 모여있지는 않겠죠? 네, 이렇게 돈이 많이 모이는 곳에는 서로의 이권을 빼앗고자 수많은 사람들이 달라붙습니다.
앞서 말씀드린 지인 2명이 손해를 입고 나온 재개발 투자는 다름 아닌 '지역주택조합'으로 시행되는 재개발을 말합니다. 사실 일반이라면, 재개발이 뭔지 재건축이 뭔지도 모릅니다. 재개발이라고 전면에 걸려있으면, 그게 누가 하는지는 잘 모르기 마련입니다. 그런데 만약, 재개발을 주도하는 측에 '지역주택조합'이라고 쓰여 있으면, 특히 조심하시기 바랍니다. 이상하게도, 지역주택조합은 그 지역의 토지를 전부 소유하고 있지 않아도 설립이 가능하고 사업의 주체로서 이름을 사용할 수 있기 때문입니다.
이게 무슨 말이냐면, 명백히 남의 땅인데 '우리가 여기에 재개발 사업하고 있음'이라고 주장할 수 있다는 겁니다! 바로 이 점 때문에, 재개발 투자에 손을 댔다가, 수천만 원의 계약금을 잃고 나오는 분들이 상당히 많습니다. 투자금을 넣은 지 벌써 5년도 더 되었다는데, 재개발은커녕, 재개발 사무실에 거미줄만 늘었다는 웃지 못할 이야기만 늘어놓습니다.
그러니까 여러분도, 재개발이라고 하면 국가에서 허락된 '재개발, 재건축'인지 꼭 지자체에 문의해 보시기 바랍니다. 그 정도 문의하는 시간에 팔려나가지는 않으니 조금 천천히 추진하셔도 됩니다.
청약에 당첨된 사람들이 내놓은 권리 '분양권'
아직 아파트는 생기지도 않았는데, 아파트를 사고팔 수 있다고요? 네 진짜 그렇습니다. 청약에 당첨된 사람들이 아파트 매매 계약서를 써 놓고도, 입주 전에 그 권리를 팔려고 합니다. 아파트 계약서에는 이미 이런 상황을 생각해서, 계약자와 인수자란이 4줄 정도 미리 표시되어 있습니다. 우리나라는 대게 사전 분양을 하고, 아파트를 짓기 때문에, 청약을 마친 아파트는 실제 건물이 존재하지 않더라도, 그 계약서 상에서 주인이 바뀔 수 있습니다.
따라서 청약에 당첨되는 게 굉장히 어려운 일이라는 사실을 아는 투자자들은, 청약에 당첨된 사람들이 제일 첫 번째로 내놓을 때 투자를 합니다. 앞으로 더 많이 가격이 오를 것이라 생각하고, 분양권 상태에서 투자를 하는 것이죠. 저 역시 작년에 분양권을 매도한 경험이 있는데, 아파트 건물이 없는데 부동산 매매를 하는 기분이 참 오묘하더군요. 제 분양권을 사신 분들은 젊은 부부였는데, 신혼집을 마련하시려고 찾아오신 경우였습니다.
아파트 연식에 따라 구분하는 신축구축
흔히 신축아파트 구축아파트라고 구분하는, 아파트는 연식에 따라 투자방법이 달라집니다. 우선 분양권 상태가 끝나고, 최초 입주민이 들어가서 살기 시작할 때부터 약 5년 차까지 아파트를 신축아파트라고 합니다. 그런데 신축아파트에 실제로 살아보지 않은 사람들이 기대하는 것만큼, 1-5년 차가 그렇게 살기 좋은 시기는 아닙니다. 왜냐하면, 입주민들의 이사가 1년 가까이 진행되는데 그러려면 이사 차들이 수시로 드나들고, 공사 먼지와 입주청소가 날마다 이어지기 때문에 생각보다 환경이 깨끗하게 유지될 수 없습니다. 더구나 보수공사까지 진행되면, 최대 3년까지는 여전히 어수선한 분위기가 연출됩니다. 그런데 5년 차 정도가 되면 확실히 다릅니다. 깨끗하고 잘 정비되고, 나무들도 어느 정도 자라나 자리를 잡습니다. 사람이 가장 살기 좋은 그 순간이 올 때까지 아파트 신축의 가격은 계속 오르는 경향이 있습니다. 이제 정점을 찍으면 그제야 가격이 좀 안정됩니다.
아파트 역시 건축물이기 때문에, 사용연한이 존재합니다. 우리나라 아파트는 약 50년 정도의 수명을 가지고 있습니다. 물론 2024년 현재 짓는 아파트들은 기술이 발달하여, 100년까지 사용할 수 있게 짓는다고 하지만, 콘크리트와 철근이 가지고 있는 기본적인 생명 연한 때문에, 50년 정도 사용하면, 자연부식이 일어납니다. 그렇다면 구축아파트는 약 30년 이상된 아파트들을 의미합니다. 모든 아파트들이 일목요연하게, 딱 몇 년 차가 되면 재개발을 해야 한다는 법이 없기 때문에, 대략 구축 아파트가 되기 시작하면, 재개발을 기대한다면서 투자하는 경향이 있습니다.
마무리
오늘은 아파트 투자의 시기에 대해서 공부했습니다. 재개발된 아파트가 청약을 통해 분양권에서, 신축으로 이어지는 아파트 건축의 사이클을 이해하면, 내 입장에 맞는 아파트 투자 시기를 정하기에 수월해집니다. 부동산 경매를 통해 낙찰을 받더라도, 이런 아파트 투자시기에는 변함이 없으니, 단순히 감정평가액만을 보고 결정할 것이 아니라, 전략적인 사고로 임하는 것을 권유합니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.