안녕하세요! 에그헤드입니다.
부동산 경매를 하려는데 뭐가 뭔지 도통 모르시겠는 분들을 위해, 기초적인 내용을 준비했습니다. 여러분들이 부동산 경매 공부를 하면서 헷갈리는 이유는, 부동산 경매에 관한 글은 거의 아파트 투자를 전제로 하고 있기 때문입니다. 부동산 경매라고 써 놓고, 실제 내용은 아파트 투자를 하겠다는 걸 전제로 글을 쓰다 보니, 생략된 내용이 많아 글을 이해하기가 어려운 것입니다. 그래서 오늘은 부동산은 어떻게 구분하고 어떻게 나누는지 알려드리겠습니다.
우리에게 가장 친숙한 부동산은 주거형 부동산이다.
부동산이라고 하면, 길가에 즐비한 부동산 사무실을 말하는 것 같지만 실제 의미는 조금 다릅니다. 한자로 풀이하면, 움직이지 않는 자산이라고 할 수 있는데요. 더 쉽게 표현하면 땅과 건물을 말합니다. 부동산의 반대말이 동산인데요, 말 그대로 움직이는 자산, 현금 주식 증권을 말합니다. 움직이는 자산과 움직이지 않는 자산이라는 구분만으로도, 머리에 개념이 확 정리되실 것입니다.
그중에서도 우리에게 가장 친숙한 부동산은, 사람이 사는 집입니다. 주거형 부동산이란 사람이 사는 '집'을 말합니다. 집에는 또 여러 형태의 건물이 존재하는데요. 그중에서 우리나라 사람들이 가장 좋아하고 가장 많이 거주하는 집의 형태가 아파트입니다. 그 외에도 연립이나 빌라라고 부르는 다세대주택이 있고요, 주인은 1명인데 여러 사람이 살 수 있는 다가구주택(흔히 원룸 건물이라고 부름)이나 오피스텔, 그리고 단독주택이 집에 해당합니다.
공식적으로 100세대 이상, 공동으로 모여사는 건물을 아파트라고 부른다.
국가에서 지정한 숫자가 100세대입니다. 1개의 단지 안에 몇 동으로 이루어졌는지는 상관이 없고, 100세대 이상이어야 아파트라는 명칭이 붙습니다. 그래서 고층의 나 홀로 아파트가 있을 수도 있고, 키가 작은데 옹기종기 모여있어도 아파트가 될 수 있습니다. 우리나라에서는 1970년대 아파트 건설 붐이 일어나면서, 주택은행(현 국민은행)을 설립하여서 아파트 담보대출 심사에 용이하도록, 아파트 매매 시세관리를 시작하였는데, 이를 계기로 우리나라에 있는 전국의 아파트 시세는 투명하게 관리되고 있습니다. 그때 기준을 100세대로 정한 것이 지금에 이르게 되었습니다.
그러다 보니 부동산 경매에서도, 아파트 감정평가액이 거의 시세와 비슷하게 조사됩니다. 100세대 이상의 아파트는 국가에서 예전부터 투명하게 시세를 관리하다보니, 공신력을 갖게 되었고, 이 점이 아파트 투자의 가장 큰 매력이 되었습니다. 여러분들도 일반매매든 부동산 경매든 상관없이 안전하게 투자할 수 있기 때문에, 모든 사람들에게 각광을 받게 된 것입니다.
특히나 아파트는 '베란다 or 발코니' 공간을 합법적으로 추가설계가 가능한 건축물이기 때문에, 일반 오피스텔과 같은 면적이라면 실제로는 이 차이가 굉장히 많이 느껴집니다. 그래서 아파처럼 오피스텔을 아파텔이라고 부르는데, 부동산 임장을 다닐 때 꼭 확인하셔야 낭패가 없는 점도 기억하셨으면 좋겠습니다.
또한 단순히 세대수가 100세대가 넘는다고 하여서 무조건 거래가 잘 된다거나, 시세가 정확하게 관리된다고 할 수는 없습니다. 같은 아파트여도 실제 현장에서는 최소 500세대 정도가 모여 있어야, 거래도 잘 일어나고 주변에 상가도 생기는 경향이 있기 때문에, 초보라면 더더욱 국가에서 정한 100세대라는 숫자를 기준으로 삼는 것보단, 500세대를 기준으로 투자 대상 아파트를 보시는 것을 추천드립니다.
100세대 미만이 사는 주택을, 그 형태에 따라 빌라 오피스텔 단독주택으로 구분한다.
우선 가장 헷갈리는 주택 용어를 꼽자면, 다세대주택과 다가구주택입니다. 쉽게 말해 서로 다른 주인이 아파트처럼 모여 살고 있는 빌라나 연립은 다세대주택입니다. 그러나 아무리 큰 건물이라도 주인이 한 명인데, 방이 많다면 다가구주택입니다. 대학가 주변의 원룸 건물이나 하숙집, 작은 오피스텔은 1명의 주인인 건물에 여러 사람이 들어와 살고 있다는 뜻으로, 다가구주택으로 구분합니다.
그리고 주거형 부동산에서 약간 부류는, 바로 오피스텔이라고 할 수 있습니다. 왜냐하면, 말 그대로 오피스텔은 사무실과 집을 합쳐놓았는 뜻인데, 오피스텔은 건물에 따라 주거형으로 쓰는 사람이 많은 오피스텔도 있고, 반대로 사무실로 많이 쓰는 사람이 많은 경우도 있습니다. 실제로 어떤 용도로 사용하느냐에 따라, 세금이나 임대차보호법의 기준이 서로 다르기 때문에 이 점은 꼭 확인하시고 투자를 하셔야 탈이 없습니다.
마무리
오늘은 주거형 부동산에서 대표적으로 알려진, 아파트와 빌라, 그리고 오피스텔에 대해서 알아보았습니다. 부동산 경매로 투자를 하시거나 일반매매로 부동산을 보실 때에도, 이러한 차이점을 이해하신 뒤 현장에서 어떻게 쓰이고 있는지까지 자세히 확인하셔서, 성공적인 투자를 하시길 기원합니다. 긴 글 오늘도 읽어주셔서 감사드립니다.