안녕하세요! 에그헤드입니다.
계속해서 부동산 경매 이야기를 하고 있습니다. 오늘은 부동산 경매를 배우면 어떤 혜택을 얻을 수 있는지, 특히 어떤 사람이 부동산 경매를 배우면 도움이 될지 알려드리려고 합니다. 단순히 정보전달이 아닌, 저의 경험과 지혜를 바탕으로 작성하는 글이니까 이 글을 읽는 여러분에게 구체적인 도움이 될 것입니다.
부동산 경매는 어떤 자격증도 필요하지 않고, 공인 자격증도 존재하지 않는다.
부동산 경매를 참여하려면 어떤 자격증이 필요한지 묻는 질문을 심심치 않게 듣습니다. "일단 자격증부터 따야 하는 거 아니야?" 혹은 "그거 하려면 어디에서 배워야 해?" 이에 대한 명확한 답은 부동산 경매를 참여하는데 어떤 자격증도 필요하지 않고, 국가에서 제공하는 공인 자격증 제도도 존재하지 않습니다.
그럼에도 불구하고, 왜 사람들은 자격증을 묻고 심지어 그 대답으로 "자격증이 있다"라고 소개하는 것일까요? 저 역시 비슷한 질문을 받을 때마다, 그러려니 했는데 인터넷을 뒤져보니 왜 사람들이 헷갈려하는지 알 수 있었습니다. 먼저는, 인터넷에는 엉터리 정보도 마치 진실인양 버젓이 올라와 있는 경우도 많은데, 특히나 부동산 경매 자격증을 소개하는 글이 너무 많아 저조차도 헷갈릴 지경입니다. 그렇다면 처음 공부를 시작하는 분들은, 당연히 부동산 경매 자격증이 있는데 내가 못 찾은 것인가 착시현상이 일어날 수 있습니다. 그러다 보니 자격증에 관한 질문이 증폭되는 것으로 보입니다.
그리고 또 한 가지 결정적인 이유는, 부동산 경매에 가장 연관된 직업인 공인중개사들이 실제로는 부동산 경매를 모르기 때문입니다. 이점이 정말 아이러니한 상황인데요. 이 주제는 제가 다음번에 다시 한번 자세히 다뤄드리겠습니다. 공인중개사들이 부동산 경매를 잘 모르는 이유는, 역설적으로 부동산 경매 자격증이 존재하지 않는 분야라서 그렇습니다. 부동산 경매를 전문적으로 취급하는 공인 전문가 제도가 없기 때문에, 공식적으로 물어볼 곳이 없어서 이런 일이 발생하는 것이죠.
실제로 부동산 경매 전체 과정을 '법원'에서 주관하기 때문에, 변호사의 영역인 것 같지만, 실제 변호사들은 잘 취급하지 않는 분야입니다. 그렇다고, 공인중개사에게 묻자니 공인중개사 시험 내용에도 부동산 경매는 등장하지 않아서 잘 모릅니다. 현실이 이렇다 보니, 이런 기초적인 질문에도 명쾌한 해답을 찾기가 어렵습니다.
다시 한번 명쾌하게 답변을 드립니다. 국가에서 공인된 부동산 경매 자격증은 존재하지 않습니다. 여러분이 알고 계신 '부동산 경매 관련 자격증'은 전부 사설기관에서 자발적으로 만든 민간자격증에 불가해서, 어떤 공신력도 없습니다. 부동산 경매에 입찰하고 싶다면, 누구든지 경매입찰법정에 들어갈 수 있으며, 일반인은 신분증과 도장만 있으면 얼마든지 참여가 가능합니다.
2024년 무주택자는 부동산 경매가 특별한 기회인 이유
아래의 결과를 보면, 2022년 통계청 자료에 따르면, 조사에 참여한 가구 중에 약 43%가 무주택자입니다. 저 역시 30대 후반에 내 집을 마련했기 때문에, 어찌 보면 국민의 절반이 무주택자인 것은 당연한 조사결과 일 수 있습니다. 여기서 중요한 건, 무주택자가 집을 사는 게 어떤 의미인지 아는 것입니다.
우선 무주택자분들에게 주어진 3가지 큰 혜택이 있습니다. 첫째, 우리나라 부동산 정책을 공부할 필요가 전혀 없습니다. 언제든지 무주택자는 부동산 정책에서 우대대상이기 때문입니다. 부동산을 매수하면, 상대방에게 주는 금액 외에, 취득세와 등록세 등을 내야 합니다. 그런데 무주택자가 생애처음으로 주택을 구매하면 이런 세금을 거의 내지 않습니다. 비과세라고 하죠. 세금 부과를 하지 않는 특혜 대상을 일컫는 뜻입니다. 이상한 말로 들릴 수 있지만, 우리나라는 무주택자가 주택을 사는 것을 매우 적극적으로 도와주는 나라입니다. 그래서 세금뿐만 아니라, 만약 대출이 필요하면, 이율을 저렴하게 해주는 정책도 많고, 일반 은행에 가더라도 그런 혜택을 받을 기회가 널려 있습니다.
둘째, 부동산 경매로 부동산 구매할 경우에는 일반 시세보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있기 때문에, 세금비율이 더 낮아지고, 심지어, 주택담보대출 비율도 더 커집니다. 어차피 빚내서 집을 사면 이게 무슨 큰 이득일까 싶지만, 조금만 계산기를 두르려 보면, 현실적으로 와닿는 숫자가 달라집니다. 대개 부동산 경매로 낙찰받을 경우, 평균 90%의 낙찰가에 받을 수 있다고 사설경매 정보 사이트에 나와 있습니다. 그렇다면, 약 3억 원의 부동산을 2억 7천만 원에 사게 되는 꼴입니다. 이를 바탕으로 단순 계산해 보아도, 3,000만 원을 아꼈기 때문에 기타 부수적으로 약 300만 원의 실이득이 다시 발생하게 되는 것입니다.
나이 구분 없이 부동산 경매에서 얻을 수 있는 혜택
앞서 말씀드린 조건을 떠올려보면, 우선 자격증 없는 일반인도 참여가 가능하고, 심지어 무주택자도 가능하니, 나이 구분 없이 자신의 노력과 관심만 있으면 얼마든지 저렴한 부동산을 낙찰받을 수 있습니다. 특히 20대는 자금이 부족하고, 시간이 많으니 직접 발로 뛰는 임장으로 남들이 귀찮아하는 물건을 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 생기고, 청약을 오랫동안 기다렸으나 아직 성과를 얻지 못한 50대는 오히려 저렴한 금액에도 내 집을 마련할 수 있으니, 자기 의지만 있다면 얼마든지 좋은 부동산을 소유할 수 있습니다.
특별히 부동산 경매를 배우고 나면, 부동산 계약을 직접 해석할 수 있는 힘이 생기기 때문에 꼭 부동산 경매가 아니더라도, 일반 전세계약이나 청약과 같은 제도에서도 그 맥락을 이해할 수 있는 근본적인 지식이 되기 때문에 적극 추천합니다.
마무리
오늘은 무주택자에게 부동산 경매가 기회인 이유를 말씀드렸습니다. 자격증이 필요 없는 분야, 무주택자는 국가에서 제공하는 혜택을 얻을 수 있는 점, 나이에 상관없이 의지만 있으면 각자의 형편에 맞는 부동산을 저렴하게 얻을 수 있다는 장점. 이런 장점을 잘 활용하셔서, 성공적인 투자가 되셨으면 좋겠습니다.