안녕하세요! 에그헤드입니다.
지난번 글에서는 주거형 부동산의 종류와 특징에서 대해서 알아보았습니다. 오늘은 수익형 부동산에 대해서 준비했습니다. 주거형 부동산이 사람이 사는 집이라면, 수익형 부동산은 상가나 공장처럼 일을 하고 장사를 하는 곳으로 이해하면 좋을 것 같습니다. 부동산 투자자의 입장에서 이러한 수익형을 부동산을 어떻게 이해해야, 좀 더 안정적이고 확실한 투자를 할 수 있을지 자세한 내용을 알려드리겠습니다.
길 가에 있는 빵집 부동산 편의점등의 상가가 있다면 근린상가
근린이라는 말이 너무도 낯설어서 저 역시 사전 검색을 해봤습니다. 가까운 이웃이나 장소를 뜻하는 말이네요. 아마도 우리가 사는 집 주변에 있는 상가 건물을 통칭하는 의미로 근린상가라고 이름 지은 것 같습니다. 설명을 하다 보니 저도 하나를 배웠습니다. 말 그대로 길 가에 있는 빵집이나 부동산 편의점 같이 일상에 자주 이용하는 상가들이 있는 건물은 거의 다 근린상가라고 보시면 됩니다.
이와 같은 근린 상가는 월세 시세를 대비하여 매매가가 결정되는 특이한 계산법이 적용되는데요. 이런 생리를 잘 모르고 상가 투자를 했다가 낭패를 보는 분들이 굉장히 많습니다. 왜냐하면 주로 상가 분양을 하시는 분들은, 여기는 이런 임대료를 받을 수 있기 때문에 이 가격이라고 장담하지만 실제로 그 가격이 아니면, 매매가가 폭삭 주저앉기 때문입니다. 송희구 작가님의 '서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기'라는 소설책의 주인공도 같은 실수를 하는 이야기가 자세히 나와 있습니다. 이를 참고하셔서, 근린상가 매매가 계산법을 숙지하시고, 투자준비를 하셔도 늦지 않습니다.
시내에도 버젓이 공장이 있지만 외형은 빌딩인 지식산업센터
작년 재작년까지도 지식산업센터 투자가 굉장히 활발했습니다. 부동산 투자 규제안이 발표되면서, 유일하게 규제를 받지 않는 건물이 지식산업 센터였기 때문입니다. 흔히 지식산업센터라고 하면 용어가 주는 느낌 덕에 첨단 건물을 떠올리지만, 본래 용어인 아파트형 공장을 떠올리면 그렇게만 생각할 것은 아닙니다.
본래 1층에 단독건물로 자리 잡고 있는 공장을, 아파트처럼 수백 세대를 모아 놓은 건물로 다시 지은 것입니다. '아파트형 공장'이라는 이름이 너무 투박하다고 '지식산업센터'라고 변경했는데, 이 점이 사람들의 관심을 불러 모은 것 같습니다. 아무래도 '공장'이라고 하면 손에 기름칠 좀 한 사장님들끼리 활동하는 것처럼 느껴지지만, 지식산업센터는 뭔가 모를 세련됨이 느껴지니까요. 정말 그 덕인지 많은 일반인이 투자를 하겠다고 뛰어들었고, 2024년 현재 분양을 앞두고 등기를 치지 못해 힘들어하는 투자자도 제 주변에서 많이 만납니다.
지식산업센터는 공장이라서 담보대출 비율이 굉장히 높습니다. 어떤 분은 90&가까이 대출을 해서 투자금을 마련한 분도 보았습니다. 국가에서도 사업하는 사람들의 자금을 조여서는 안 된다는 정책으로, 풀어준 것인데 일반인들도 그 점을 이용해서 높은 레버리지 비율로 투자를 한 것입니다. 그러나 임차인을 구하는 것이 어려워지고, 많은 대출금의 이자를 감당하지 못하자, 최근 신축 지식산업센터가 부동산 경매 건으로 다시 나오는 걸 자주 볼 수 있습니다.
주거형 부동산에 비해, 수익형 부동산은 단순히 '매매차익'만을 계획하고 투자했다간, 제2 제3의 경우의 수로 실패할 수 있으니, 최소 중 고수들의 영역이라고 생각하시고 철저히 준비를 하시는 것을 추천드립니다. 특히 자신의 투자지식이나 실력보다, 임차인이나 지역색에 영향을 많이 받기 때문에, 지식산업센터 투자를 할 때는 단순히 그 건물의 가치만 볼 것이 아니라 그 건물이 위치한 장소를 사업가들이 선호하는가를 중점적으로 보시길 바랍니다.
시내 외곽의 회색건물은 전부다 공장이라고 봐도 무방하다.
교외 외곽에서 보이는 조립식 건물로 지은 단독 1층 공장은, 업종 구분 없이 공장이라고 봐도 무방합니다. 부동산 경매에서 잘 알려지지 않은 분야이지만, 경기도 외곽에 있는 공장을 소유하고 억대 수익을 내시는 분들이 많습니다. 공장은 상가에 비해 임대료 매우 저렴하기 때문에, 담보대출을 조금만 무리하게 빌리면, 원리금 이자가 상당히 많아지고 그걸 직접 감당해야 합니다. 공장 투자는 대개 장기적인 관점에서 접근하기 때문에, 이렇게 공장임차인이 없는 상태로 투자를 하면 부담이 상당하기 때문에, 직접 공장을 사용하거나 임차할 수 있는 사업을 운영하고 있지 않다면, 실력 있는 공인중개사를 섭외하기 전에 섣부른 투자는 금물입니다.
마무리
오늘은 수익형의 부동산의 대표적인 3가지 건물을 알려드렸습니다. 처음 부동산 경매를 공부하고 있다면, 주거형 부동산과 수익형 부동산의 차이를 이해하고 그 특징에 따라 투자를 준비해야 한다는 사실을 기억하셨으면 좋겠습니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.