안녕하세요! 에그헤드입니다.
부동산 경매로 수익을 얻는 법을 공부하고 계신가요? 이렇게 저렇게 뒤져도, 명확한 지식을 얻기가 어려우시죠? 저 역시 그랬습니다. 대개 싸게 낙찰받기만 하면 금방이라도 부자가 될 것처럼 가르치지만, 1번이라도 부동산 투자를 경험해 본 사람들이라면, 낙찰가보다 중요한 것이 있다는 사실을 깨닫습니다. 그래서 오늘 주제도 준비했습니다. 부동산 경매에서, 가장 중요한 것 3가지 낙찰가 전략 세금. 이 3가지 이야기를 드려보겠습니다.
낙찰가보다 중요한 것은 실제 부동산의 가치이다!!
부동산 경매를 시작하려면, 초보는 무조건 아파트부터 하시는 걸 추천드립니다. 왜요? 앞선 글에서 설명을 드렸던 내용 기억하시죠? 아파트는 시세는 국가에서 관리를 하고 있기 때문에, 부동산 경매 진행 시 감정평가금액과 큰 차이가 나지 않는다고요. 그런데 그게 뭐가 어쨌다는 이야기로 들리시죠? 아파트가 아닌 다른 부동산 경매에 참가한다면, 감정평가액을 그대로 믿었다간 낭패를 겪을 수 있습니다. 좀 더 자세히 설명드리면 이렇습니다.
감정평가사들이 부동산 시세를 조사하는 방식을 살펴보면, 이 분들도 그 동네에 가서 주변에 비슷한 건물이 얼마에 거래되었는지 조사를 합니다. 그리고 나름 객관적인 기준이라면 시세 조사를 마치는데요. 이런 조사 방식이 가지고 있는 오류 때문에, 아무리 감정평가를 정확하게 할지라도 감정평가액으로 실제 거래가 될지는 알 수 없습니다. 쉽게 말하면, 100원짜리 사탕이라도 살 사람이 1명도 없으면 안 팔리고, 100억짜리 아파트도 살 사람이 단 1명이라도 있으면 팔리는 것처럼, 가격이 얼마라고 그것이 그 가격에 팔린다는 보장이 없기 때문입니다.
그러니까 감정평가사들이 조사한 가격을 그대로 믿을 게 아니라, 실제로 그 가격에 살 사람이 있는지, 아니면 그 부동산이 그 가격의 값어치를 하는 부동산인지 따져보는 것은 본인의 몫입니다. 실제로 감정평가사들은 부동산 내부를 확인하지 않은 채 가격을 매기기 때문에, 부동산을 낙찰받고 내부를 확인했을 때 낭패를 보는 경우도 상당히 많습니다. 흔히 말하는 쓰레기집이 여기에 해당하죠. 문을 열었는데 집상태가 엉망인 경우까지 감안해서 감정평가를 하지 않기 때문에, 결국 감정평가액이 그 부동산의 가격을 제대로 평가했는가는 별도로 생각해야 합니다.
그렇기 때문에 부동산 경매 투자자뿐만 아니라, 일반 부동산 투자자들은 현장에 방문해서 부동산의 가치를 꼼꼼히 따지는 작업을 하는데요. 이를 임장이라고 합니다. 임장에서 관한 구체적인 지식은 다음번에 다시 한번 정확히 다루어드리겠습니다.
낙찰받았다고 곧바로 돈이 생기지 않고, 빠져나갈 전략이 있어야 돈을 법니다!
어쩌면 너무나 당연한 말 같지만, 실전에서는 채 염두하지 못하는 생각이 바로 "빠져나갈 전략"입니다. 부동산 경매로 낙찰을 받을 경우에는 는 그저 싸게 낙찰받는 것 자체가 목표가 되어서는 안 됩니다. 그것보다 중요한 것은, 어떻게 빠져나갈 것인가입니다. 네, 부동산을 매도해야 현금이 생기니까요. 부동산을 매도하지 못한다면 세입자를 들일 생각까지 전략을 점검하고 낙찰을 받는 게 좋습니다.
아무리 부동산 경매로 낙찰을 받았다고 할지라도, 결국엔 부동산 투자의 한 가지 매수 방법에 해당할 뿐입니다. 부동산 경매로 낙찰을 받았다고 해서 특별히 매도가 잘된다거나, 혹은 특별한 세금 혜택을 받는 부분은 없습니다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 어떤 투자 방식으로 이 부동산을 소유하고 있을 것인가, 전략이 있어야 합니다.
대개 낙찰받자마자 빠르게 매도하여 수익을 낼 생각을 하지만, 만약 그 방법만 생각하고 덤벼들였다간 낭패를 보기 십상입니다. 1-2달 팔리지 않아 시간이 들면, 계획이 어그러져 조바심이 들기 시작하고, 그러다 보면 다음에 어떻게 해야 할지 계획이 없어 우왕좌왕하게 됩니다. 부동산 투자는 마치 장기를 두는 것처럼, 한 수 한 수 조심해서 두지 않으면 인생의 모든 계획들이 한 번에 꼬이기 시작하는데, 부동산 경매라고 해서 저절로 문제가 풀리는 특별한 방법은 아니니, 이 점을 꼭 유의하셨으면 좋겠습니다.
투자의 완성은 세금을 내는 게 아니라, 세금을 안내는 비과세다.
부동산 투자에는 염두해야 할 세금이 정말 많습니다. 양도소득세, 취등록세, 보유세, 지방세, 국세 등. 부동산 1건을 소유하면 이런저런 세금을 알게 될 계기가 많습니다. 근데 그중에서 딱 1가지만 알아야 한다면, 어떤 세금을 알아야 할까요? 저는 비과세라고 말씀드리고 싶습니다. 비과세, 네 세금을 내지 않는 세법기준을 알고 투자하는 사람이, 최고의 투자를 할 수 있습니다.
특별히 우리나라는 1 가구 1 주택 비과세 제도를 실시하고 있습니다. 한집에서 한 채를 가지고 있으면, "얼마의 가격이 올랐는지 상관없이 그거 다 너 가져!" 제도입니다. 파격적인 혜택입니다. 내 집마련 1채 했는데, 가격 올랐다가 세금 내라고 하면 얼마나 억울하겠습니까? 나라에서도 그런 생리를 이해하고, 누구든지 1채를 가진 사람은 가격에 상관없이 세금을 물리지 않습니다. 저 역시 이런 비과세 제도를 이용해 최대 5,000만 원이 넘는 세금을 절약할 수 있었습니다! 부동산 투자 전략을 세울 때, 어떻게 하면 부동산을 매도하고도 세금을 내지 않을 수 있는지부터 잘 계산하시고 매입하시면, 더 큰 수익을 얻으실 수 있습니다.
마무리
오늘은 부동산 경매를 잘하기 위해서 꼭 알아야 할 것들을 알려드렸습니다. 무엇보다 부동산 경매라고 해서, 싸게 낙찰받는 것에만 집중하지 마시고, 부동산의 본래 가치를 잘 파악하고 어떻게 빠져나갈지 전략을 갖고 세금까지 절약해서 이기는 투자, 성공하는 투자 하시기를 기원합니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.