안녕하세요! 에그헤드입니다.
오늘은 부동산 경매 입찰부터 명도까지 쉽게 이해하는 시간을 가져보려고 합니다. 부동산 경매에서 사용하는 용어들이 전부 다 재판용 한자어라, 용어를 보자마자 이해하기가 참 어렵습니다. 어느 정도 익숙해지기까지는 완전히 개념을 이해할 필요가 있어 준비했습니다. 부동산 경매가 민사 재판의 한 종류라는 사실은 앞선 글에서 설명을 드렸으니 참고하시면 좋을 것 같습니다. 계속해서 부동산 경매로 낙찰을 받고 싶은, 투자자의 입장에서 부동산 경매가 어떤 흐름으로 이루어지는지 확인해 보겠습니다.
입찰기일은 대략 2달 전에 알려주지만, 당일 아침 취소 확인은 필수
대략 2달 전에는 부동산 경매 입찰 기일을 알 수 있습니다. 그래서 미리 내가 입찰하고 싶은 부동산을 인터넷으로 찾으며, 온라인 자료로 조사를 합니다. 경매 정보 사이트를, 유료로 가입하면 부동산 등기부 등본이나 전입세대열람 같은 자료들을 미리 발급받아서, 스캔한 PDF자료를 볼 수 있기 때문에, 관심 있는 부동산은 미리 파악할 수 있습니다.
2달이면 이렇게 온라인 조사를 하고, 직접 방문하기에 충분한 시간이지만, 만의 하나 내가 입찰하고 싶은 부동산이 겹친다면 꽤 난감합니다. 왜냐하면, 입찰 대리인을 쓴다는 게, 여간 번거로운 일이 아니기 때문입니다. 대리인 입찰과 온라인 사전 조사 방법도 차차 알려드리도록 하겠습니다. 우선 입찰 전에 꼭 확인해야 하는 점 2가지만 짚어보겠습니다.
첫째, 입찰보증금이 70만 원 이상이라면, 입찰 전에 미리 '수표'로 뽑아 놓으세요. 평소에 큰 금액을 이체하거나 찾을 일이 없기 때문에, 일반인은 출금 한도가 자동으로 제한되어 있습니다. 이 사실을 모르고, 입찰 당일 아침에 ATM에서 보증금을 찾다가 낭패를 겪는 분을 자주 보았습니다. 저 역시 초창기에 이런 실수를 했습니다. 법원에는 신한은행이 있으니 걱정할 필요가 없다는 말에, 당일 아침에 은행에 가면 그제야 현금을 찾는 사람들이 가득하고, 막상 자기 차례가 되었다고 해도, 당일 출금한도가 막혀 돈이 있어도 돈을 찾지 못하는 안타까운 상황이 발생합니다. 그러므로, 입찰 전에 고시된 최저입찰가의 10%에 해당하는 금액을 미리 인출해서 준비하시기 바랍니다.
둘째, 당일 아침 법원으로 출발하기 전에, '취소여부'를 꼭 확인하시기 바랍니다. 경매는 돈을 갚지 못한 사람의 부동산을 공개적으로 처분해서, 나라에서 대신 빚을 갚아주는 제도입니다. 만약에 부동산 소유자가 '돈'을 마련해서 빚을 갚으면, 경매 입찰 당일이라도 부동산 경매 처분이 취소될 수 있습니다. 따라서 입찰 당일, 법원으로 출발하기 전 취소 여부를 꼭 확인하고 출발하시길 바랍니다.
낙찰받고도 취소될 수 있으니, 2주는 차분히 기다릴 것!
부동산 경매는 '현장 참여'를 원칙으로 하고 있습니다. 온라인 입찰이 불가능하고, 만약 자기가 참석할 수 없으면 대리인을 통해서 입찰을 해야 합니다. 당일날 참석한 사라들끼리 경쟁이니, 적게는 1-2명이 많게는 30명이 넘는 사람이 1건의 부동산 경매 사건에 몰릴 수도 있습니다. 얼마의 경쟁률이 되었든지, 당일날 낙찰을 받으면 주변 사람들이 '오~~'하는 시선으로 바라보고, 경매법정을 나오면 대출알선 아줌마들이 달라붙어 명함세례를 받습니다. 이렇게 되면, 사람인지라 기분도 들뜨고, 무슨 일이 일어날 것 같은 기대감이 팍팍 올라갑니다. 그러나 아직 축배를 터뜨리기엔 이릅니다. 낙찰을 받고도 허가 결정은 1주가 걸리고, 또 1주는 이의신청이 가능해서 최대 2주는 가만히 기다려봐야 합니다.
우선 낙찰을 받은 사람만, 전면 강대상 한쪽에 마련된 탁자로 낙찰자를 따로 호명합니다. 낙찰을 받아보지 못한 분들은, 상상 속의 이야기를 기재하는데, 실재 낙찰을 받은 입장에서 말씀을 드리면, 신분증을 내고 영수증을 받습니다. 저 같은 경우에는 입찰보증금을 계산을 잘못해서 몇 십만 원을 더 넣었는데, 그날 저녁 계좌이체로 잔금을 보내주었습니다. 그리고 돌아가라는 말이 전부입니다. 이제부터는 다음 단계인 '명도'(기존에 살고 계신 분을 이사시키는 작업)를 준비해야 합니다. 참고로 '경매 사건 서류'를 열람하는 법은 다음 기회에 자세히 풀어드리겠습니다.
명도란 기존에 살고 계시는 분을 이사시키는 작업으로 낙찰자의 몫
부동산 경매가 큰 수익을 얻을 수 있는 이유는, 낙찰자가 '명도'를 담당해야 하기 때문이라 생각합니다. (제 개인의 의견입니다.) 앞서 부동산 경매는 공인자격증 제도가 없는 분야라고 말씀드렸습니다. 그래서 낙찰을 받고도, 명도를 전문적으로 담당하는 국가기관이 없습니다. 낙찰자가 알아서 해야 합니다. 돈을 주고 맡기려고 해도, 드물게 변호사 사무실에서 운영하는 곳이 있지만, 이마저도 2-300백만 원은 요구합니다.
그래서 부동산 경매의 핵심은 낙찰을 받고, 기존에 살고 계신 분을 이사시킬 수 있는 능력에 달려있습니다. 직접 전화를 걸어 약속을 잡고 만나, 대화를 통해 협상을 하고, 이사 가는 날짜를 정하고, 명도확인서를 작성하는 과정을 직접 진행해야 합니다. 만약에, 이사를 거부한다면 경매낙찰 후 약식재판인 '인도명령' 제도를 이용해서, 법의 힘으로 강제이사를 시키는 수 밖에는 없습니다.
이렇게 부담되는 이야기를 읽으면, 부동산 경매는 아무나 못하겠네 싶어서 다 포기할지도 모릅니다. 그러나 실전에서는 그렇게 요란하지 않습니다. 왜냐하면, 기존에 살고 계신 분은 셋 중 하나이기 때문입니다. 첫째, 돈을 갚아야 할 기존 소유자입니다. 이제 낙찰됐으니 집을 나가야 하는 분입니다. 경제적으로 힘들어서 버티는 분으로, 감정적으로 잘 위로하면서 넉넉히 이사비용을 드리면 순순히 나갑니다. 둘째, 기존 소유자와 임대차 계약을 한 임차인입니다. 이 역시 집을 나가야 하는 분입니다. 가끔은 이미 이사를 나가고 공실인 경우도 있습니다. 셋째, 아무 자격도 없고, 누군지 모르겠는 제삼자입니다. 소유자의 친구 거나, 임차인의 부모님과 같이 당사자의 지인이 살고 계신 경우도 있습니다. 이런 경우가 제일 힘든데, 드물게 발생합니다. 아무래도 난이도가 조금 생기겠죠? 모르쇠로 일관하는 분들이 종종 있으니까요. 일반적으로 거의 발생하지 않는 일이지만, 그럼에도 불구하고 실제로 발생할 경우가 있기 때문에, 부동산 경매를 경험하지 못한 사람들은 대개 겁을 먹을 수밖에 없습니다.
마무리
부동산 경매 입찰부터 낙찰과 명도의 과정을 설명해 드렸습니다. 이야기를 이렇게 많이 드려도, 결국 실전에서 필요한 건 2가지 밖에 없습니다. 입찰 전에 '부동산 시세 조사'를 제대로 했는지 여부, 둘째 낙찰을 받았으면 혼자서 기존 거주자를 명도 할 수 있는 능력. 복잡한 설명을 전부 외울 필요 없이, 핵심은 이 2가지입니다. 오늘도 내 눈에만 보이는 부동산 경매 물건을 찾으셔서, 남보다 앞서 큰 수익 내시는, 성공적인 투자를 하시길 기원합니다. 긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.